Hva er sameie? 

Et sameie er når to eller flere personer eier noe sammen. Det kan være sameie på for eksempel bolig, hytte eller eiendeler. I et sameie har hver eier sin seksjon i eiendommen, og har rett til å bruke denne. Alle former som sameie reguleres av sameieloven, og etableres gjennom en sameiekontrakt. 

I tillegg til sameie finnes det også flere ulike eieformer. Her kan du lese mer om hva andelsleilighet, selveier og aksjeleilighet er, enkelt forklart fra en av våre spesialister. 

Hvilke ulike typer sameier finnes?

Det finnes flere ulike type sameier, der de ulike eieformene igjen har sitt eget sett med regelverk. Sameie kan deles inn i ordinært sameie, eierskapssameie, borettslag og tomtefeste. 

Ordinært sameie

Et ordinært sameie er nå to eller flere personer som eier noe sammen, uten at eiendommen er delt opp i ulike seksjoner. Det betyr at eierne deler rettigheter, ansvar for vedlikehold, drift og eventuelle fellesutgifter. Når et kjærestepar, søsken eller venner eksempelvis eier en bolig sammen kalles det for ordinært sameie. 

Eierseksjonssameie

Et av de vanligste eieformene i Norge er eierseksjonssameie. I et eierseksjonssameie eier du en bestemt del i bygget sammen med de andre seksjonseierne. Det gjør at du har en bruksrett til din seksjon, som du har full og rettslig rådighet over.

Borettslag

I et borettslag eier du ikke selve leiligheten, men får bruksrett til leiligheten ved å kjøpe en andel i borettslaget. Du har dermed ikke fullt eierskap på samme måte som du har i et eierseksjonssameiet, men fullt eierskap av din andel i borettslaget. 

Tomtefeste

Et tomtefeste er en avtale mellom grunneier (den som eier) og en festeeier (den som leier tomten) om at festeeieren kan bruke tomten mot en årlig festeavgift. Festeeieren eier dermed ikke selve tomten, men har bruksrett til den. 

Sameie og tomtefeste kan minne litt om hverandre, men ved sameie eier alle parter en andel av eiendommen. Ved tomtefeste leier festeeieren (leieren) kun bruksretten til tomten. 

Hvilke regler gjelder?

Det finnes ulike regler når det kommer til sameie, og disse reguleres som nevnt tidligere i sameieloven. Nedenfor kan du lese mer om de viktigste reglene knyttet til sameie: 

• § 1: Hva loven gjelder 

Loven gjelder der to eller flere personer eier noe sammen, og deres eierrettigheter er delt opp i andeler, basert på hvor stor del hver person eier. Med mindre det er avtalt noe annet mellom eierne, eller at det finnes spesielle rettigheter som kan endre reglene, er det denne loven som gjelder.

• § 3: Sameiers rett til bruk

Når det er flere som eier eiendommen sammen, kan de felles bli enige om hvordan eiendommen skal brukes. I utgangspunktet kan sameier råde over hele eiendommen, altså bruke eiendommen etter eget ønske. De må imidlertid ta hensyn til de andre sameiernes rettigheter og unngå at bruken skader eller får en negativ konsekvens for de andre som bor i sameiet.

Dette reguleres etter vedtektene og husreglementet.

• § 4: Flertallsvedtak i sameie

Flertallet i sameiet kan sammen bli enige om hvilke vedtak som skal gjelde i det enkelte sameiet. Gitt at det samstemmer med det eiendommen opprinnelig skal brukes til. Dersom det i kontrakten kommer frem at boligen skal brukes som et fritidsrom, kan ikke flertallet bestemme at boligen heller skal brukes som en næringseiendom. 

• § 8: Vedlikehold

Sameier har et felles ansvar sammen med de andre i sameiet om å rydde, gjøre rent og oppfylle andre krav som stilles ved bruken av den gitte eiendommen. 

Dersom det er fare for at eiendommen kan bli skadet eller ødelagt, kan sameierne sørge for at dette ikke gjentar seg, ved å sikre eiendommen. Dette må imidlertid gjøres i dialog med de andre i sameiet. En sameier som tar på seg en slik oppgave kan kreve betaling for arbeidet.

• § 9: Utgifter og inntekter

Utgifter:

Ifølge sameieloven er det slik at medlemmene i sameiet skal fordele visse utgifter seg i mellom, og baserer seg på hvor stor eiendel de har. Disse utgiftene kan blant annet gjelde: eiendomsskatt, avgifter, trygdekostnader eller fellesutgifter. Sameierne skal også dele på utgifter som kanskje ikke alle er helt enige i, som for eksempel oppgradering av fellesarealene. 

Inntekter:

Dersom sameiet mottar inntekter, skal inntekten deles mellom medlemmene i sameiet, basert på hvor stor andel de har i sameiet. 

• § 10-11: Forkjøpsrett i sameiet

Som regel har sameier rett til å selge hele eller deler av sin del av sameiet. Hvis en sameier ønsker å gjøre det, vil i noen tilfeller de andre i sameiet ha forkjøpsrett. Det gir de andre i sameie rett til å overta andelen ved å by tilsvarende som det høyeste budet ved salg. 

• § 13: Utkjøp ved misbruk 

Dersom sameier over tid misbruker eierskapet sitt som enten skader eller er forstyrrende for andre, kan sameier kjøpes ut av de andre i sameiet. Saker som dette kan føre til at sameieren må betale erstatning, selv om det ikke har oppstått direkte økonomisk tap. 

• § 15: Oppløsning av sameie

En sameier står fritt til å selge sin seksjon og kalles frivillig oppløsning, men det kan være vanskelig i praksis. Et alternativ kan derfor være å kreve oppløsning av sameiet. Ofte kan ikke eiendommen deles fysisk, noe som kan føre til tvangssalg. Ved tvangssalg fordeles inntekten mellom sameierne basert på eierandel. 

Det finnes flere typer eieformer og regler som kan være forvirrende. Denne artikkelen gir en tydelig oversikt over hva sameie er og de viktigste reglene som gjelder.

Kontakt oss!

Har du noen spørsmål vedrørende sameie må du gjerne ta kontakt med oss her, eller ta kontakt med oss i skjemaet nedenfor.